Hai mai pensato che evitare di pagare la provvigione di un’agenzia immobiliare possa farti risparmiare? La storia di Marco dimostra il contrario: cercando di evitare il compenso di un agente, si è ritrovato a spendere molto di più. Ecco come è successo.
Marco e il Sogno di una Casa Perfetta
Marco, 34 anni, sognava da tempo una casa dove iniziare una nuova vita con la sua compagna. “Un angolo di pace tutto per noi”, ripeteva ogni sera, sfogliando gli annunci online.
Tra le mille opzioni, una categoria attirava sempre la sua attenzione: gli annunci che gridavano “No Agenzie”. “Finalmente un modo per risparmiare,” pensò, ignorando le proposte delle agenzie che sembravano costose e inutili.
Perché gli Annunci “No Agenzie” Nascondono Insidie
Dopo settimane di ricerche, Marco ha trovato una casa venduta direttamente da un privato a 245.000 euro . Era al limite del suo budget, ma il venditore sembrava disponibile e rassicurante.
“Guarda, non c’è bisogno di intermediari,” gli disse il proprietario. “Risparmiamo entrambi, è un affare!”
Marco, preso dall’entusiasmo, ha pensato: “Perché no? Sembra tutto a posto.” Così, senza consultare un esperto, decide di firmare il compromesso. Era convinto di aver fatto un grande affare, evitando quella “fastidiosa” provvigione dell’agenzia.
Il Risparmio che diventa un Costo
I problemi iniziarono ad emergere dopo poco:
Valore gonfiato: Durante una cena con diverse persone, Marco si ritrovò a chiacchierare con un agente immobiliare amico di amici, e scoprì che il valore reale della casa era di 230.000 euro . Il fulmine lo colpì: aveva pagato 15.000 euro in più rispetto al mercato.
Problemi nascosti: Mancavano certificazioni fondamentali come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), e una veranda risultò abusiva. Dovette spostare il rogito di 3 mesi e continuare a pagare l’affitto della sua casa.
Stress senza fine: Marco trascorse settimane a rincorrere documenti, perizie e autorizzazioni. La frustrazione lo travolse.
Il suo “risparmio” sulla provvigione si trasformò in un costo aggiuntivo di circa 20.000 euro .
Risparmiare sulla Provvigione: Un Errore Comune e Costoso
Molti, come Marco, pensano di fare un affare evitando le agenzie. Tuttavia, gli annunci “No Agenzie” possono nascondere insidie:
Prezzi non allineati al mercato: I privati spesso sopravvalutano i loro immobili, non avendo dati aggiornati.
Documentazione incompleta: Mancanze come certificati energetici o conformità urbanistiche sono frequenti.
Nessuna tutela legale: Senza un professionista, ogni verifica tecnica e giuridica è sulle spalle dell’acquirente.
Valore Aggiunto di un’Agenzia Immobiliare per Chi Compra Casa
Un agente immobiliare non è un costo, ma un investimento che protegge il tuo acquisto. Ecco perché:
Prezzo giusto: Valutazioni precise evitano di pagare più del reale valore di mercato.
Garanzia legale: Documenti e permessi vengono verificati per darti massima tranquillità.
Negoziato vantaggioso: L’agente rappresenta anche i tuoi interessi, ottenendo le condizioni più eque.
Marco ha imparato nel modo più duro che risparmiare sulla provvigione può costare molto di più. Non lasciare che accada anche a te.
Se stai cercando casa e vuoi essere sicuro di fare un investimento intelligente, contattaci oggi stesso . Con la nostra esperienza, troveremo la casa perfetta per te al giusto prezzo, garantendoti sicurezza e tranquillità.
Se stai cercando casa o pensi di farlo nei prossimi mesi, ci sono alcune verità scomode che devi conoscere per evitare brutte sorprese. Sebbene la maggior parte degli agenti immobiliari sia professionale, esiste una minoranza che agisce con superficialità o poca trasparenza, e raccontando bugie che possono mettere a rischio il tuo investimento.
In questo articolo, esploriamo le bugie e le omissioni più comuni, fornendo consigli pratici per tutelarti e acquistare casa in modo sicuro.
Cosa Dice la Legge: Gli Obblighi degli Agenti Immobiliari
La Legge 39/89 impone agli agenti immobiliari di comunicare tutte le circostanze conosciute o conoscibili che possono influire sulla conclusione di un affare. Questo significa che l’agente deve essere trasparente e fornire tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole.
La Corte di Cassazione ha ribadito in più frasi che un agente è responsabile non solo per ciò che sa, ma anche per ciò che dovrebbe sapere attraverso l’ordinaria diligenza professionale. Non rispettare questi obblighi può portare a richieste di risarcimento danni da parte dell’acquirente.
La Bugia Più Pericolosa: “Non posso darti la documentazione dell’immobile”
Una delle scuse più frequenti è questa: “Non posso darti la documentazione dell’immobile ora, ma lo faremo più avanti.” In realtà, questa affermazione può nascondere:
Difformità catastali o urbanistiche: Abusi edilizi non sanati o incongruenze tra planimetria e stato di fatto.
Vincoli o servitù: Come servitù di passaggio o vincoli paesaggistici che limitano l’uso dell’immobile.
Spese straordinarie condominiali imminenti: Lavori importanti, come il rifacimento del tetto o dell’ascensore, possono costarti migliaia di euro.
Cosa fare:
Chiedi sempre di visionare:
Planimetria catastale aggiornata.
Visura ipotecaria recente.
Verbali delle ultime assemblee condominiali .
Un agente trasparente non avrà problemi a fornirti questa documentazione e a guidarti per ottenerla.
Le Sottobugie più Comuni
1. “Non ci sono difformità urbanistiche.”
Alcuni agenti potrebbero omettere dettagli su abusi edilizi o difformità catastali. Questo può emergere solo al rogito, quando ormai hai versato caparre o provvigioni.
Soluzione:
Richiedi l’accesso agli atti in Comune e confronta i documenti con lo stato reale dell’immobile.
2. “Le spese condominiali sono basse e non ci sono interventi straordinari.”
Spesso viene minimizzata l’importanza delle spese condominiali, senza fornire dati concreti.
Soluzione:
Pretendi di visionare i consuntivi ei preventivi condominiali, oltre ai verbali delle ultime assemblee. Eventuali dati sensibili possono essere oscurati per rispettare la privacy.
3. “Non ci sono ipoteche sull’immobile.”
Un agente può affermare che l’immobile è libero da gravami senza mostrare una visura aggiornata.
Soluzione:
Richiedi una visura ipotecaria effettuata immediatamente prima della firma del compromesso.
4. “La casa è perfetta, pronta per essere abitata.”
Questa è una bugia che ignora i problemi tecnici, come impianti non a norma o certificazioni mancanti.
Soluzione:
Richiedi certificazioni aggiornate per tutti gli impianti (elettrico, idraulico, gas) e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
5. “Non ci sono contenziosi legali o liti condominiali.”
Problemi con le vicinanze o controversie condominiali possono essere taciuti per non incidere sulla vendita.
Soluzione:
Parla con i residenti e richiedi una dichiarazione scritta dal venditore sull’assenza di contenuti.
Perché verificare tutto prima del Rogito
Aspettare la firma del rogito per effettuare tutte le verifiche è un errore. A quel punto, hai già versato caparre e provvigioni, rendendo complicato tornare sui tuoi passi. La trasparenza documentale dovrebbe essere un prerequisito, non un’aggiunta dell’ultimo minuto.
Il Consiglio Finale
Non lasciare nulla al caso. Fai domande, richiedi documenti e verifica ogni dettaglio, è un tuo diritto. Un agente immobiliare trasparente sarà sempre felice di fornirti tutte le informazioni necessarie. Diffida di chi ti spinge a firmare senza mostrare la documentazione completa.
Se vuoi qui puoi vedere il video pubblicato sul nostro canale YouTubein merito a questo argomento.
Nel caso ti sia sfuggito,in questo articolo trovile principali bugie che gli agenti immobiliari mediocri raccontano a chi deve casa.
Se hai dubbi o hai bisogno di aiuto per valutare un immobile, contattami. Trovi i miei riferimenti nella sezione “Contatti” del sito. Sono qui per aiutarti a fare scelte consapevoli e sicure.
Quando si compra o si vende una casa in condominio, uno degli aspetti centrali della transazione è la gestione delle spese condominiali. Queste spese, suddivise in ordinarie e straordinarie, possono essere fonte di confusione se non si comprendono bene le regole di competenza. In questo articolo, vedremo in modo chiaro e completo come gestire le spese condominiali nella compravendita immobiliare, a chi spettano e cosa accade nel caso in cui vengono deliberate spese straordinarie tra il contratto preliminare e il rogito.
Spese Ordinarie e Straordinarie: Qual è la Differenza?
Prima di approfondire la questione della competenza, è utile capire cosa si intende per spese ordinarie e straordinarie.
Spese Ordinarie Le spese ordinarie coprono la gestione corrente e la manutenzione di routine delle aree comuni. Rientrano in questa categoria le spese di pulizia, illuminazione delle parti comuni, manutenzione dell’ascensore, giardinaggio e amministrazione condominiale. Insomma, tutte quelle attività necessarie per mantenere il condominio in condizioni ottimali.
Spese straordinarie Le spese straordinarie comprendono gli interventi di manutenzione non programmati e di maggiore entità, come il rifacimento del tetto, la ristrutturazione della facciata o la sostituzione dell’ascensore. Questi lavori richiedono una delibera assembleare e un fondo apposito.
A chi Spettano le Spese Condominiali in Caso di Vendita?
Nella compravendita immobiliare, le spese condominiali sono suddivise in base alla competenza temporale e alla tipologia delle stesse.
Spese Ordinarie Le spese ordinarie spettano al proprietario attuale dell’immobile, ossia chi è proprietario nel momento in cui viene effettuato il pagamento. Se, ad esempio, le spese ordinarie vengono richieste dopo il rogito, queste saranno a carico del nuovo proprietario, a meno che non vi sia un accordo diverso tra le parti. Quindi la data del rogito, con il passaggio di proprietà, è lo spartiacque per chi capire a chi compete il pagamento delle spese ordinarie.
Spese Straordinarie Qui entra in gioco un’importante distinzione: le spese straordinarie deliberate prima del rogito, ma non ancora eseguite o pagate, restano a carico del venditore. Questo principio si basa sul fatto che la decisione di effettuare lavori straordinari è stata presa dal condominio quando il venditore era ancora proprietario.
Il Caso Particolare: Spese Straordinarie Deliberate tra Preliminare e Rogito
Un aspetto che può creare confusione è quello delle spese straordinarie deliberate nel periodo tra il contratto preliminare e il rogito . In questa fase, infatti, il venditore è ancora proprietario formale dell’immobile, ma il futuro acquirente ha già sottoscritto un impegno vincolante.
In linea di principio:
Le spese straordinarie deliberate durante il periodo compreso tra preliminare e rogito spettano al venditore, a meno che non vi sia un accordo diverso tra le parti. Questo perché la delibera avviene in un momento in cui l’acquirente non ha ancora completato l’acquisto e, quindi, non è ancora formalmente responsabile delle spese straordinarie.
Eccezioni e accordi tra le parti : In alcuni casi, il venditore e l’acquirente possono trovare un accordo diverso, prevedendo che l’acquirente si faccia carico delle spese deliberate tra preliminare e rogito. Tale accordo deve essere messo nero su bianco per evitare incomprensioni.
Come Tutelarsi: Consigli Pratici per Venditori e Acquirenti
Controllare i verbali dell’Assemblea condominiale Prima di firmare un preliminare di compravendita o una proposta di acquisto irrevocabile, è consigliabile chiedere di poter visionare una copia dei verbali delle assemblee più recenti. Questo permette di verificare se sono stati deliberati lavori straordinari o se ci sono discussioni in corso che potrebbero comportare spese future.
Inserire clausole specifiche nel preliminare Se le parti decidono di fare un accordo diverso per la suddivisione delle spese straordinarie, è fondamentale inserire una clausola nel preliminare. Ad esempio, si può specificare che le spese straordinarie deliberate tra preliminare e rogito saranno a carico dell’acquirente.
Verificare il rendiconto condominiale Richiedere il rendiconto condominiale per avere un quadro completo delle spese ordinarie e straordinarie previste. Questo documento è utile anche per capire eventuali debiti o crediti che potrebbero avere un impatto economico al momento del passaggio di proprietà.
Conclusioni
La gestione delle spese condominiali è un aspetto cruciale nella compravendita immobiliare. Comprendere la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie e sapere a chi spettano evita incomprensioni e controversie. In caso di spese straordinarie deliberate tra preliminare e rogito, il venditore è solitamente responsabile, ma è sempre possibile stabilire un accordo diverso. Inserire clausole specifiche nel contratto preliminare e fare una verifica accurata dei verbali e del rendiconto condominiale può aiutare entrambe le parti a gestire con serenità il passaggio di proprietà.
Essere preparati è la chiave per una transazione immobiliare senza sorprese e per mantenere un rapporto di fiducia tra venditore e acquirente.
Grazie per aver letto il nostro approfondimento sulla gestione delle spese condominiali nella compravendita immobiliare! Affrontare ogni aspetto della transazione con chiarezza e sicurezza è fondamentale per una vendita serena e senza sorprese.
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L’acquisto di una casa è una decisione importante, ma può diventare stressante se non si conoscono bene i vari passaggi. Essere preparati aiuta a risparmiare tempo e ad evitare errori costosi. In questo articolo, vediamo insieme le fasi fondamentali del processo d’acquisto, dalla prima visita fino alla proposta, per aiutarti a sentirti sicuro e informato.
1. Definire Le Tue Esigenze e il Budget
Prima di iniziare a visitare immobili, è essenziale avere una visione chiara delle proprie esigenze e del budget. Chiediti:
Quanto posso permettermi di spendere?
Quali caratteristiche deve avere la casa? (ad esempio: numero di stanze, giardino, vicinanza ai servizi)
Quali sono i compromessi che sono disposto a fare?
Definire un budget realistico ti permette di concentrarti sulle proprietà che rispondono davvero alle tue necessità e di non farti distrarre da offerte fuori portata. Se per completare l’acquisto devi fare ricorso ad un mutuo, è di fondamentale importanza consultare la tua banca, meglio ancora un mediatore creditizio, in modo da conoscere e definire con esattezza il tuo budget per l’acquisto. Non dimenticare che acquistare casa comporta anche delle spese accessorie (imposte, notaio, agenzia immobiliare) che mediamente incidono per un 10/15% della cifra di acquisto.
2. Trovare l’Agente Immobiliare Giusto
Avere il supporto di un agente immobiliare può rendere tutto il processo più fluido e sicuro. Un agente esperto conosce il mercato, sa quali immobili sono disponibili e può aiutarti a valutare il prezzo giusto, a gestire la burocrazia e a evitare possibili insidie. Se ti serve sapere come capire se un agente è più o meno valido, puoi trovare delle informazioni in questo articolo del blog Più Valore alla Tua Casa.
Ricorda che un buon agente lavora per soddisfare le tue esigenze e ti guida in ogni fase dell’acquisto.
3. La Prima Visita: Osservare e Fare Domande
La prima visita è fondamentale per farsi un’idea dell’immobile e capire se risponde alle tue aspettative. È importante osservare bene ogni aspetto della casa e fare domande sull’immobile, ad esempio:
Qual è lo stato degli impianti?
Ci sono lavori di ristrutturazione necessari?
Il condominio ha in previsione lavori straordinari particolarmente importanti?
Consiglio pratico:
Porta con te una lista di controllo per annotare gli aspetti positivi e negativi. È facile dimenticare i dettagli dopo aver visitato più case, quindi una lista ti aiuterà a fare confronti oggettivi.
4. Verificare la Documentazione
Prima di avanzare con una proposta, è importante verificare tutta la documentazione dell’immobile per assicurarsi che sia in regola. Tra i documenti fondamentali troviamo:
La visura catastale, che mostra le caratteristiche ufficiali dell’immobile;
L’attestato di prestazione energetica (APE), che indica l’efficienza energetica della casa;
Gli atti di provenienza, che chiariscono chi è il proprietario attuale e come è stato acquisito l’immobile.
La visura ipotecaria, che mostra la presenza di eventuali ipoteche, pignoramenti e pregiudizievoli varie.
Se ci sono vincoli o irregolarità, potrebbero influire sul valore dell’immobile o richiedere interventi correttivi. Un buon agente immobiliare può aiutarti a esaminare questi documenti.
5. Fare una Proposta di Acquisto
Quando trovi la casa giusta, è il momento di fare un’offerta. La proposta di acquisto è un documento formale con cui comunichi il prezzo che sei disposto a pagare per la casa e le condizioni della tua offerta, come eventuali tempistiche e modalità di pagamento. Ricorda che questa proposta è vincolante, quindi è importante essere sicuri prima di procedere.
Suggerimenti per la proposta:
Chiedi al tuo agente di aiutarti a formulare un’offerta competitiva ma che tenga conto del valore effettivo della casa.
6. La Caparra: Un Impegno Concreto
Quando il venditore accetta la proposta, dovrai versare una caparra, una somma di denaro che dimostra il tuo impegno all’acquisto. La caparra può variare in base al prezzo dell’immobile e alle condizioni stabilite. Questa cifra viene solitamente detratta dal prezzo finale della casa.
Attenzione:
Se poi decidi di non procedere con l’acquisto, potresti perdere la caparra, mentre se il venditore si tira indietro, sarai rimborsato.
7. Firmare il Contratto Preliminare
Il contratto preliminare di compravendita, o compromesso, è un accordo scritto in cui vengono fissate le condizioni definitive della vendita. Qui si stabiliscono i dettagli di pagamento, la data prevista per il rogito e tutte le clausole necessarie per tutelare entrambe le parti.
Il contratto preliminare può anche essere redatto da un notaio che poi provvederà alla trascrizione nei Registri Immobiliari. Questa formalità ti tutela nel caso in cui il venditore abbia intenzioni truffaldine.
8. Il Rogito Notarile: L’Ultimo Passaggio per Diventare Proprietario
Il rogito notarile è l’atto finale della compravendita, durante il quale si formalizza il passaggio di proprietà. In questa occasione, si completa il pagamento e il notaio verifica che tutti i documenti siano in ordine. Alla firma del rogito, diventi ufficialmente il proprietario della casa.
Cosa fare per prepararsi al rogito:
Assicurati che tutti i fondi siano pronti e che il mutuo, se presente, sia stato approvato dalla banca. Porta con te tutta la documentazione richiesta e, una volta firmato, potrai finalmente entrare nella tua nuova casa.
Conclusione: Comprare Casa in Modo Serio e Sicuro
Acquistare una casa è un percorso che richiede pazienza, organizzazione e attenzione ai dettagli. Conoscere i passaggi fondamentali, dalla visita alla firma del rogito, ti permette di muoverti con sicurezza e serenità. Seguire questi passaggi e affidarti a professionisti qualificati ti aiuterà a evitare stress e a trasformare l’acquisto in un’esperienza positiva.
Hai bisogno di una guida esperta per acquistare casa?
